お家を買うのって、お家の価格以外にもお金がかかるんだよね？
なにに、どんな費用がかかるのかな？
お家を購入する時には、お家が建つ土地と建物の価格の他に、さまざまな費用がかかります
俗に「諸費用」と言われるものです
この諸費用が一体何なのかがよく分からなかったりしませんか？
中古住宅の購入では、物件価格の8～10％を諸費用として支払うみたいなのにその内容が全く分からない！
1,000万円のお家だと80～100万円！
けっこうな金額ではないですか？
これはちゃんと知っておかなければなりません。
ということで調べました。『諸費用』
この記事では
・諸費用ってどのタイミングで支払うの？
がわかります。
これから中古のお家を買おうかな、と思っている方はぜひ参考にしてみてください
中古住宅の諸費用を支払う5回のタイミング
諸費用を支払うタイミングは5回あります
- 契約する時
- 登記する時
- ローンを組む時
- 保険に加入する時
- お家を買った後
このタイミングで支払う諸費用にはどんなものがあるのか確認していきます
１.契約する時
契約する時に支払う諸費用は3つあります
印紙税代（不動産売買契約）
行政に対する手数料として売買契約書にかかる税金で
契約金額によって税額が決定します
例えば1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円になります。
| 記載された契約金額 | 税額 |
| 500万円超え 1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超え 5,000万円以下 | 2万円 |
※令和6年3月31日までに作成の契約書では軽減税率が適用されます
1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円になります
仲介手数料
不動産会社へ支払う手数料です
物件購入価格×3％+6万円×消費税で計算されます。
1,000万円の物件であれば1,000万円×3％+6万円=36万円
これに消費税10％がかかります
固定資産税+都市計画税
略して「固都税」とも呼ばれます
1月1日時点での土地・建物の所有者に課せられる税金で、毎年課税されます
市区町村へ納税します
売買契約時は売主側が支払っていた固都税を、売主と買主で案分して清算することになります
固定資産税は
固定資産税課税標準額×1.4％
都市計画税は
固定資産税課税標準額×上限0.3％
両方を一括して市区町村へ納税することになります
市区町村により採用する税率が異なるのですが、ほとんどの場合が
固定資産税と都市計画税を合わせて1.7％の税率で課税されるようです
※市街化調整区域では都市計画税は課税されません
購入検討している土地・建物の固都税が知りたい場合は、仲介業者さんに頼めば資料を用意してもらえるはずです
２.登記する時
不動産を登記する際にかかる諸費用は3つあります
所有権移転登記（登録免許税）
中古住宅の場合は、売主から買主に不動産の所有権が移りますよ
ということを公にするために手続きをする必要があります
所有権移転登記とは「この不動産は私の所有しているものですよ」ということを
登記簿に記録する手続きの際に納める税金のことです
土地と建物のそれぞれかかります
| 所有権移転登記 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
| 土地 | 固定資産税評価額 | 2％ | 1.5％ |
| 建物 | 固定資産税評価額 | 2％ | 0.3％ |
税率は土地と建物の評価額（固定資産税評価額）に
土地：土地評価額×2％
建物：建物評価額×2％
の税率をかけて計算します
例えば
土地の評価額が1000万円なら、1000万円×2％＝20万円
建物の評価額が500万円なら、500万円×2％＝10万円
合計で30万円です
※令和5年3月31日までは軽減税率が適用されます
抵当権設定登記（登録免許税）
後述する住宅ローン借り入れの際に支払う登記費用です
抵当権設定登記というのは「この不動産を担保にお金の貸借をするよ」
ということを登記簿に記録する手続きの際に納める税金のことです
抵当権はお金を借りた人が住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が設定する権利です
金融機関は購入する土地と建物を担保に住宅ローンを貸し出してくれるので住宅ローンを使わない人にはかかりません
| 抵当権設定登記 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
| 借入金額 | 0.4％ | 0.1％ |
税率は借りる金額×0.4％です。
例えば
1000万円を借りた場合は1000万円×0.4％＝4万円です。
所有権移転登記・抵当権設定登記ともに税率の軽減措置が受けられる期間もあり、その期間に登記をすれば税率が引下げられます
ただし、軽減税率が適用される条件を満たさなければなりません
適用条件は以下の4つです
| 適用条件 | |
| ① | 自分が住むための住宅で床面積の90％が居住部分であること |
| ② | 取得後1年以内に登記されたものであること |
| ③ | 以下のいずれかの条件を満たした住宅であること ・木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内である ・新耐震基準に適合する住宅であることが証明されている ・既存住宅売買瑕疵保険に加入している（加入後2年以内） |
| ④ | 床面積（登記床面積）が50㎡以上であること |
司法書士への報酬
登記をしてもらうために司法書士さんへ依頼する場合に必要になる費用です
登記の手続きは自分で行うこともできます
自分で登記をする場合はこの費用はかかりません
登記を司法書士に依頼する場合、
・「所有権移転登記」は不動産の評価額から
・「抵当権設定登記」は住宅ローンの借入金額から算出するため
どの司法書士に依頼しても金額は同じです
金額に違いが出るのは「司法書士への報酬」です
この報酬額が司法書士によって異なります
おおよそ8～12万円くらいが相場の様です
司法書士さんへ登記を依頼した際の体験談はこちら
３.ローンを組む時
住宅ローンを組む際にかかる費用は4つあります
印紙税代（金銭消費貸借契約）
ローン契約（金銭消費貸借契約 金消契約とも言われます）時にも印紙税ががかります
| 記載された契約金額 | 税額 |
| 500万円超え 1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超え 5,000万円以下 | 2万円 |
事務手数料
住宅ローンの手続きに対する報酬です
金融機関によって金額が違います
住宅ローンの事務手数料には定率型と定額型の2種類あります
借入金額に一定の割合をかけたものを支払います
例えば住信SBIネット銀行であれば借入金額×2.20％が事務手数料です
定率型は借入金額が多ければ多いほど事務手数料も高くなります
（例）1,000万円の借入金の場合：1,000万円×2.20％＝22万円
3,000万円の借入金の場合：3,000万円×2.20％＝66万円
借入金額に関係なく、金融機関指定の金額を支払います
購入当初の諸費用金額を抑えるメリットがあります
ただし借入利率が「定率型」より0.1～0.3％くらい上乗せされる場合があります
（例）イオン銀行であれば事務手数料が11万円
借入金額への金利上乗せ率が0.2％です
定率型にするのか定額型にするのかは自分で選択できます
計算をした上で総返済額が少なくて済む方を選択するといいと思います
ローン保証料
ローンの返済が滞った場合に備えて金融機関が取りはぐれのリスク防止のため、住宅ローン保証会社に委託します
住宅ローン保証会社との契約を貸付条件にしている金融機関も多いため、お金を借りる私たちはローン保証料を支払う事になります
保証料は融資される金額や返済期間によって変わります
目安として1,000万円の借入金額で10万円は下らない設定である場合がほどんどの様です
金融機関によって設定が様々なので、いろいろな金融機関のサイトでシュミレーションしてみるといいです
この保証料が無料という金融機関もあります
ただし、この場合は金利を上乗せしているケースもあります
支払い金額をトータルして
- 無料である方が得か
- 上乗せ金利で支払いをした方が得か
を計算して決める必要があります
団体信用生命保険
住宅ローンの契約者が返済中に亡くなってしまったり、高度障害等で返済が困難な状態になってしまった時にローンの残金が全額弁済される保証制度です
フラット35など一部例外を除いて、団体信用生命保険の加入が住宅ローンの借入条件になっています
略して「団信」と呼ばれます
団体信用生命保険は無料と有料の物があります
金融機関の団信、主にネット銀行の団信は無料であることが多いです
フラット35などの機構団信は有料です
金融機関の無料団信の中でも、金利に上乗せしてローン契約者が「死亡・高度障害状態」にならなくても所定の状態になればローンが弁済されるという商品があります
ガンや病気やケガで一定期間働けない状態が続くと借入金が0になるというものです
保障範囲が広がるので一見素晴らしい商品だな、と思うのですが適用条件がかなりキツイです
詳細をきちんと確認してから検討したほうが良さそうです
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４.保険関係
保険の加入の際にかかる費用は2つあります
火災保険
住宅ローンを組む場合は火災保険加入を義務付けている金融機関がほとんどです
金融機関によっては住宅ローンと一緒に提携している火災保険紹介もしてくれて、その場で加入する事もできますが
購入するお家には必要のない補償が付いていて割高になる場合もあります
ご自分でも見積もりを取ってみて、見比べてより条件があう、金額も支払える方を選択するのが良いかと思います
火災保険についてはこちらにもまとめています
- 建物の構造（コンクリート造・鉄骨造・木造など）
- 補償内容（火災の他、風災や水災など）
- 地震保険や家財保険に加入するかどうか
- 保険期間（最長10年、1年～10年で設定できる）
などの条件で金額が変わります
必要な補償や条件を調べてから加入することで不必要な出費を抑えることができます
金融機関や不動産屋で紹介してもらえる火災保険が自分の条件に合っているのであれば
加入検討の余地ありです
もしかしたら団体加入割引の様なシステムもあるかもしれません
いずれにしても一度はご自分で数社からの見積りをとって比較検討してみるのがいいかと思います
ここからは私が実際に見積もりを取ったプランです
設定条件
- 木造家屋（再調達価格1600万円）
- 水災を含まない
- 地震保険加入
- 家財保険加入（300万円）
- 保険期間10年
この条件の根拠は
- 築古の戸建住宅だとほぼ木造であるため
- 私の住みたい街はハザードマップで確認をしたところ水害の発生率が低かったので
水災の補償を外しました - 火災が起きた原因が地震である場合、地震保険に加入をしていないと補償してもらえません万が一を考えて地震保険込で見積もってもらいました
- 火災などの災害に合ってしまった後の生活のために
必要な家財道具を購入する資金とするために家財保険込で見積もってもらいました - 保険期間は住宅ローンを組む事が前提であるため、
金融機関の条件に沿うため組める最長期間で設定しました
この条件でお願いしたところ、4社から見積もりが返ってきました
354,000円～398,000円という見積もりでした
結構高いな、という印象です
やはり地震保険の補償をプラスすると高くなりますね
地震保険の補償は火災保険の半分で、
建物の再建が目的ではなく当面の生活の立直しが補償の目的です
地震保険は被害状況によって補償の内容が分類されていて
満額の補償となるのは保険会社の審査で「全損」となった場合です
ただ、全損の評価が下されるのはなかなか難しい様なので、地盤が強い地域であれば地震被害にあう確率は低いため加入しない、という選択もあると感じました。
地震保険の補償を外すと3割くらい保険料が安くなります
既存住宅売買瑕疵保険
中古住宅の売買契約時に見つからなかった重大な欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が引渡し後に見つかり
修繕しなければならなくなった際に修繕費用を保険金で賄えるというものです
瑕疵担保保険とか、瑕疵保険とも言われます
通常は売買後一定期間の瑕疵（重大な欠陥）については売主の責任で修繕されるのですが、
中古住宅では築年数も経っていることから売主の負担が重いということで、一部や全額免責という契約がされることがほとんどです
そのため引き渡し後の大幅な修繕リスクを避けるため、買主側が自分で瑕疵保険を掛けることもできます
こちらの保険は任意加入なので、加入される方は費用が発生します
既存住宅売買瑕疵保険についてはこちらにもまとめています
瑕疵保険の加入にかかる費用は保険料+検査料です
保証の期間は1年か5年、保証する金額は500万円か1000万円を選択します
選択する保証期間・保証金額により保険料が変わってきます
保険料
建物延べ床面積が100㎡～125㎡の場合
※参考例です。業者により保険料が異なります
| 保証期間 | 1年 | 5年 | |
| 保証金額 | 500万円 | 1000万円 | 1000万円 |
| 保険料 | 4万円 | 4.5万円前後 | 6.5万円前後 |
検査料
瑕疵保険に加入するには建物状況調査（インスペクション）を受けて瑕疵が無いことを確認、
または瑕疵が無い状態に修繕されなければなりません
検査料は検査する範囲や内容によって変わります
おおよそ5～10万円程度です。
瑕疵担保保険に加入するもうひとつのメリットとして、
通常では築20年超えの木造戸建住宅では税制優遇はされませんが
瑕疵保険に加入し付保証明書を交付してもらうことで住宅ローン控除や税制優遇を受けることができます
建物の状態があまり良くない場合、補修費用がかさんでしまいますので
保険加入は逆に割高となってしまうケースもあります
インスペクションをして合格できる建物であればぜひとも加入検討したい保険ではありますが
保険加入をするしないは建物の状態を見極めてからされるのがよさそうです
５.住宅取得後
住宅取得後にかかる費用は1つあります
不動産取得税
土地や建物を取得した人に課せられる都道府県へ納める税金です
固定資産税と都市計画税（固都税）は毎年納める税金ですが、この税金はお家を購入後に一度だけ納めます。
| 不動産取得税 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率 |
| 土地 | 固定資産税評価額 | 4％ | （固定資産税評価額×1/2） ×3％ |
| 建物 | 固定資産税評価額 | 4％ | 3％ |
中古住宅は建築された年月日によって控除を受ける金額が変わります
新しければ新しいほど控除額が多くなります
※一覧表は抜粋です
| 新築された年月日 | 控除額 |
| 1973年1月1日～1975年12月31日 | 230万円 |
| 1976年1月1日～1981年6月30日 | 350万円 |
| 1981年7月1日～1985年6月30日 | 420万円 |
| 1985年7月1日～1989年3月31日 | 450万円 |
条件を満たすことで令和6年3月31日までは軽減税率を受けられます
中古住宅の軽減を受けるための適用条件は以下の3つです
| 適用条件 | |
| ① | 自分が住むための住宅であること |
| ② | ・1982年1月1日以降に新築された建物であること。 ・これ以前の建物であっても、耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されている建物であること。 ・または既存住宅売買瑕疵保険に加入している建物であること。 |
| ③ | 床面積（登記床面積）が50㎡以上240㎡以下であること |
検討している土地と建物の不動産取得税が知りたい場合は
こちらのサイトでシュミレーションしてみてはいかがでしょうか？
イクラちゃんねる
https://iqra-channel.com/fudosansyutokuzei-calculation
購入検討している土地・建物の固定資産税評価額が知りたい場合は
仲介業者さんに頼めば資料を用意してもらえるはずです。
参考として私が購入検討していたお家のシュミレーションをしてみました。
土地評価額：8,000,000円
建物評価額：1,100,000円
建物の床面積：90㎡
土地面積：100㎡
建築年月：1986年
この条件でのシュミレーション結果はこちらです。
| 土地の控除額 | 216,000円 | |
| 建物の控除額 | 4,500,000円 | |
| 土地の取得税額 | 課税対象額：(8,000,000円×1/2×3％)－控除額216,000円 | 0円 |
| 建物の取得税額 | 課税対象額：(1,100,000円－控除額4,500,000円)×3％ | 0円 |
| 合計0円 |
不動産取得税の支払いでやらかした私の失敗談
まとめ
中古住宅を住宅ローンを組んで購入するとおおよそ物件価格の8～10％が諸費用としてかかります
税金に関しては土地・建物の条件で一様の金額になりますが、
住宅ローンや手数料関係は、自分の選択によって費用が抑えられる場合があります
面倒ではありますが、計算をした上で検討することをお勧めします
購入後にもリフォームや引越し代などお金のかかる状態が続くので
この諸費用で、できるだけ無駄なお金を使わないようにしていきましょう！
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