「瑕疵保険は加入しておくとお得！」
お家の買主が瑕疵保険に加入しておくと安心だしお得みたいなことがネットで紹介されていて、これって何だろう？なにがお得なんだろう？そんなにお得なものなら加入しておきたい！
そう思ったのですが、なんだかよくわからない…
ということで調べてまとめてみました。
同じように思っている方の参考になればうれしいです。
瑕疵保険ってなに？
お家の契約時に見つけることができなかった雨漏りやシロアリ被害などをお家の購入後に見つけてしまったという場合、これは直しておかないと不安ですよね。
被害が大きくなって住むことができなくなったら大変です。
普通の契約ならば瑕疵担保責任というものがあって、売主にこういう状況です直してくださいとお願いすれば一定期間内であれば直してもらえますが、
その期間が過ぎてしまっていたり（たいていは引渡から3か月くらい。売主が業者だと1年くらい）、築古のお家だと瑕疵担保免責でこの被害については保証しません、という契約になっていたりします。
この場合は買った私たちが自分で直さなければいけません。
こういった困った事態にその修繕費用を保険金で賄えるというものです。
雨漏りとかシロアリ被害とかって修繕費用が大きくなる部分ですよね。
そんな「いざっ！」という時の大規模な修繕リスクに対応できる保険なのだそうです。
また、リスク対応の他にもメリットがあって
この保険に加入しているということは、建物の状態が良好であるというお墨付きを頂いているということなので住宅ローン控除やお家の購入時などの税金も優遇してもらえるのだそうです。
瑕疵保険に加入するメリット
中古住宅を売る側の売主にも、購入する側の買主にもメリットがあります。
売主側のメリット
- 売却後に見つかった欠陥の修繕費用を保険で賄うことができる。
- 保証が付いた建物であるため売却がしやすい
といったことが挙げられます。
中古住宅の売買では、引き渡し後一定期間の欠陥について買主側から直してほしいという請求があった場合はこれに応じて修繕をしなければならず売主は重い責任を負っています。
この負担を軽減できるのが大きなメリットです。
また、瑕疵保険の加入条件のひとつに、建物状況調査（ホームインスペクション）に合格していることがあります。
建物の性能上問題点は無いかを確認する調査に合格した建物であるため大きな問題は無いということが証明されている事になります。
問題点が無いと証明された建物であるため、買主側の心理的負担が軽くなるため購入してもらいやすくなります。
買主側のメリット
- 保証が付いた建物であるため安心して購入できる
- 税制優遇を受ける事ができる
- 購入後に見つかった欠陥の修繕費用を保険で賄うことができる。
といったことが挙げられます。
売主側で瑕疵保険に加入してくれているお家であればベストですね。
瑕疵保険の加入条件であるホームインスペクションに合格しているので、大きな問題点が無いと証明された建物であるし、万が一欠陥が見つかっても請求するだけで修繕をしてもらえます。
ですが現実的に築古だと欠陥が出やすい状態なので、わざわざ売主側で保険に加入してくれていることは少ないようです。
築古のお家は瑕疵担保免責になっていることも多いので、そういったリスク回避のために買主自身がで瑕疵保険に加入して万が一に備えることもできます。
瑕疵保険の加入条件であるホームインスペクションに合格している建物であれば税制優遇の条件も満たす事になるため、住宅ローン控除などを受ける事もできます。
瑕疵保険加入で税制優遇を受けられる
原則として築20年以上の木造住宅は税制優遇を受ける事ができません。
ですが瑕疵保険の加入条件であるホームインスペクションで大きな問題点が無い建物であることが証明されていれば住宅ローン控除や購入にかかる税金の優遇措置が受けられます。
優遇措置が受けられるのは、
- 住宅ローン控除
- 所有権移転登記費用
- 抵当権設定登記費用
- 不動産取得税
- すまい給付金（売主が宅建業者の場合のみ）
です。
ただし、1982年6月1日以前築の旧耐震の建物は適用外となってしまいます。
買主が瑕疵保険に加入をするには？
結論から言うと
- ホームインスペクションに合格できる問題の無い建物であること
- 売主の協力を得られて、建物の引渡前にホームインスペクションや修繕工事を終えることができること
これがクリアできるのであれば買主が瑕疵保険への加入を検討することができます。
買主が保険を掛けたい場合は、
検査業者へ保険料と検査料を支払い、建物検査（ホームインスペクション）をして瑕疵が無いということが確認されなければなりません。
検査に合格すると依頼した検査業者が瑕疵保険に加入することになります。
検査業者が瑕疵保険に加入すると「保険証」と「保険付付保証明書」が買主に交付されます。
この保険付付保証明書が税制優遇を受けるための必要書類になります。
1.ホームインスペクションに合格できる問題の無い建物であること
瑕疵保険の加入の条件が建物状況調査（ホームインスペクション）に合格していることであるため、ホームインスペクションに合格できる建物であることが大前提です。
ホームインスペクションに合格できる建物というのは
- 建物の構造耐力上主要な部分
- 雨水の侵入を防ぐ部分
に問題がない建物です。
なんだか難しい言葉が並んでいてわかりづらいのですが、柱や梁や基礎、屋根や外壁やサッシなどに問題が無い建物ということです。
逆に言うと建物の柱や梁などの建物が建っているために重要な部材が壊れていたり、シロアリの被害にあっていたり、屋根が壊れていて雨漏りしてしまっていたりといったことが見た目でわかる建物はホームインスペクションで合格はしません。
保険加入をしたい場合はこの問題点を改善してから検査を受け合格しなければなりません。
- 雨漏りなどの欠陥が多くて修繕費用が高くなってしまうのが目に見えて分かる場合
- 検査をしたところで合格は難しい事が分かっているような場合
検査料もかかってしまうので、そもそも加入を検討はしない方が良いということになります。
2.売主の協力を得られて、建物の引渡前にホームインスペクションや修繕工事を終えることができること
税制優遇を受けるためには
- 住宅ローン控除を受けるためには引き渡し日よりも前に税務署へ付保証明書を提出しなければならない
- 付保証明書を取得するためには建物が瑕疵保険の検査基準をクリアしなければならない
- 検査基準を満たしていない場合は満たすための修繕工事をしなければならない
売主が住んでいる状態であっても
購入する前に修繕工事を行い、検査をし、合格して、付保証明書を発行してもらう。
この手順を引き渡し前までに済ませなければならないという事になります。
売主側の協力が無くてはできないことですし、購入までの時間もかかります。
以上ふたつの条件をクリアできるのであれば買主が瑕疵保険への加入を検討することができます。
瑕疵保険の加入にかかる費用
瑕疵保険の加入にかかる費用は保険料+検査料です。
瑕疵保険の保証期間と保証金額は？
瑕疵保険の保証の期間は1年か5年、
保証する金額は500万円か1000万円を選択します。
選択する保証期間・保証金額により保険料が変わってきます。
また、保険を扱う業者さんによっても保険料が変わってきます。
保険料
建物延べ床面積が100㎡～125㎡の場合を例にとります。
こちらに紹介したのはおおよその参考金額です。
| 保証期間 | 1年 | 5年 | |
| 保証金額 | 500万円 | 1000万円 | 1000万円 |
| 保険料 | 4万円 | 4.5万円前後 | 7万円前後 |
検査料
検査料は検査する範囲や内容によって変わります。
おおよそ5～10万円程度です。
保険金の支払い対象
保険金の支払い対象は
『補修費用』・『調査費用』・『転居、仮住まい費用』です。
まとめ
中古住宅の売買にかかわる瑕疵保険は正式には既存住宅売買瑕疵保険といいます。
中古住宅の売買契約時に見つからなかった重大な欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が引渡し後に発見されたときに、その修繕費用のための保険金が下りる仕組みです。
中古住宅では築年数も経っていることから売主の負担が重いということで、瑕疵担保免責という契約がされることが多いため、買主側が自分で瑕疵保険を掛けることが可能です。
買主が保険を掛けたい場合は、買主が検査業者へ保険料と検査料を支払い、建物検査（ホームインスペクション）をして瑕疵が無いということが確認されなければなりません。
検査に合格すると依頼した検査業者が瑕疵保険に加入することになります。
検査業者が瑕疵保険に加入すると「保険証」と「保険付付保証明書」が買主に交付されます。
この保険付付保証明書が税制優遇を受けるための必要書類になります。
築20年超えの戸建て住宅が通常受けることができない、住宅ローン控除や税制優遇を受けることが可能になります。
瑕疵保険の保険料はおおよそ4～7万円
検査料金はおおよそ5～10万円です。
買主がこの保険に加入するのはハードルが高めな印象ですが、
修繕の必要が無い、または修繕費用を支払っても住宅ローン控除や税金の優遇で得をするといった場合は加入の検討をする価値がある保険です。
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