お家を買うことに決めたあと、まず考えなければならないのは
- いくらのお家を買うのか？
- 住宅ローンをいくらで組むのか？
- ローン返済の期間はどのくらいにするのか？
ということです。
また、お家の購入にはお家そのものの他にも
支払わなければならないお金がたくさんあります。
ここもきちんと考慮して予算を立てなければなりません。
今回は予算を考える上での注意点と
無理のない予算と返済計画の立て方をまとめていきます。
いくらのお家を買うのか？
購入予算の計算方法
無理のないお家の購入予算を立てるために必要な情報は3つ
- 自分で用意できる金額
- 親から贈与してもらえる金額
- 返済が可能な住宅ローンの借り入れ額
この3つの金額を足して出した額に、諸費用分10%を差し引いて導いた答えが購入予算金額です。
予算を立てる時の注意点
年収からのシュミレーション結果は参考にする程度にする
自分が購入できるお家の価格はどのくらいなのか？
ネットで調べると住宅購入のシュミレーションをしてくれるサイトもあるので購入価格の確認ができて便利です。
ですがここで注意をして欲しいのが年収からのシュミレーション結果を参考にしては危ないということです。
年収からのシュミレーションでは安全な購入額を決めることができないからです。
どういうことかというと
年収からの計算は「最大でいくらのお家を買えるのか？」の答えを出しているに過ぎないからです。
買える範囲でなるべくいいお家を買いたいですから、自分の払える金額の最大値で購入額を決めればいいじゃないかと思ってしまいますが
ギリギリの予算は常に断崖絶壁の淵に立っているようなものです。
突然の病気やケガで働けなくなったりなど不測の事態が起こる可能性もあります。
なにかのきっかけで支払えなくなってしまったら、せっかく買ったお家を手放してしまう結果になってしまうかもしれません。
お家の本体価格の他にも、かかる費用を考慮する
お家を購入するためにはお家の価格以外に手数料や税金などの支払わなくてはならない費用があります。
購入時にかかる費用としては
・印紙税や仲介手数料などの諸費用(中古住宅購入金額の8～10％)
購入した後にも支払わなければならない費用があります。
購入後にかかる費用としては
- 固定資産税（毎年かかります）
- 不動産取得税（一回だけ）
- リフォーム費用
- 退去費用
- 引っ越し費用
- 新しいお家で揃える家具・家電
諸費用についてはこちらにまとめています
お家の購入によって大抵は今の住まいよりも広くなります。
住宅を購入した家庭では、もともと住んでいた住まいよりも水光熱費が高くなる傾向にあるそうです。
こういったこともふまえておかなければなりません。
また、生活が破綻する原因はいざという時に手元にお金が無い場合に起こります。
大前提として今自分が働けなくなっても最低半年は生活ができる分のお金は残しておくことが必要です。
手元にお金を確保した上で購入金額を設定します。
住宅ローンを組む時の注意点
返済が可能な住宅ローンの借り入れ額の決め方
今支払っている家賃と同額を月々のローン支払いとして計算をした借入金額が一番安心です。
毎月の支払うべき固定費に変化が無いのでこれまでの生活水準を維持できます。
生活をする上で子供の教育費や老後に備えた資金などこれからもお金が必要になるケースはたくさんあります。
なのでローンを支払いながらも貯金をしていく事ができる無理の無い借入額とすることが安全な決め方です。
ですが、今の家賃分だけだと物件選びの幅が狭まるなぁと考える方は
月々貯めているお金の半分の額をプラスしてそれを月々の支払い限度額としてもいいかもしれません。
この方法であれば少しずつでも手元にお金を残しつつ返済していくことができます。
ローン返済の期間はどのくらいにするのか？
返済期間はできる事ならば60歳の定年までに完済できる計画を立てた方が良いです。
定年で無収入になってしまえば当然の事ながら支払い継続ができません。
収入のある期間でローンを組むのが一番安心です。
ですが、60歳までの返済期間が短い場合は月々の支払い負担が大きくなってしまいます。
これを回避するために、あえて60歳以降まで返済期間を伸ばすという方法もあります。
返済総額は増えてしまいますが月々の負担は軽減されます。
60歳以降まで返済期間を伸ばす方法を選ぶ場合は、
- 無収入状態になる前までに残金を清算できる様に貯金をしておく
- ローン返済途中の繰り上げ返済をする
といった事も必要になります。
ただし、繰り上げ返済については住宅ローン控除との兼ね合いでしない方が得という場合もあるので、計算をしてどちらが得か決めた方が良いです。
無理のないお家の購入予算シュミレーション
では実際に無理のないお家の購入予算を立てる計算をしてみます
わたしの場合なので少額シュミレーションですが参考程度に見てください
中古住宅の諸費用は物件購入価格の8～10％かかるので
安全を考慮して10％として計算をしておきます。
この計算式に私のパターンを当てはめてみました。
- 自分で用意できる金額＝100万円
- 贈与してもらえる金額＝なし
- 返済が可能な住宅ローンの借り入れ額＝1,000万円
借入1,000万円の根拠は、金利1.5％・月々返済額5万円・返済期間20年を条件にしてこちらのサイトで借入金額のシュミレーションをしました。
「生活や実務に役立つ計算サイト：keisan」
https://keisan.casio.jp/exec/system/1254488477
100万円(自分で用意)＋0円(贈与)＋1,000万円(借入) ＝1,100万円
1,000万円×10％＝100万円（諸費用分）
1,100万円－100万円＝1,000万円
1,000万円が10％の100万円を諸費用として見込む、
私の物件購入予算額になります。
自分で用意できるお金に関しては持ってるお金を全額使うことは避けました。
手元にはいざという時に使える現金を残しておいた方が良いためです。
そのため頭金無しのフルローンでシュミレーションしています。
私の場合は定年までの期間が短いため月々の負担を軽減するために20年を返済期間とするローンで考えました。
今のお給料で生活できる範囲に設定するためです。
ただし完済するのは定年後となってしまいますので、できるだけ貯金をしておいて繰り上げ返済をする予定です。
また、中古住宅購入のためリフォーム代は必ず必要になります。
選ぶ物件によってはかなりの費用がかかる場合もあるので、できれば避けたいところですが
手元に現金を残すためにリフォーム代金も住宅ローンに組み込むことも考えています。
まとめ
どんなお家がいいかなーと夢を膨らませていると、どうしても自分の許容範囲を広げてしまいがちです。
年収からの計算だと自分の想像していた金額よりも高めの物件が買えそうだと嬉しくなってしまうのですが、
実際にローンを組むぞ！といった段階で、これ、ちゃんと払っていく事ができるのかな？？？
と不安で冷や汗がどっと出てきます。
計画の際は、今までの生活水準で支払える無理のない購入予算を立てることが
これから始まるお家探しをストレス無く進める第一歩となると思います。
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