「お家がどんな道とつながっているのか」
これ、すっごく重要なことなんです
損しないお家さがしのポイントをご紹介します
今回は取り寄せた資料のうちの「接道」とその他の情報についての読み方・調べ方をご紹介していきます
画像をお借りしました
さらっと読み飛ばしてしまいそうになる「接道」
その他のさまざまな特記事項を読み解くことで
生活のしやすさとか、どんなことにお金がかかりそうか、などを確認することができます
- 中古のお家を探している方
- もらった資料の読み方がわからない方
- 資料に書かれた情報の調べ方を知りたい方
このような方の参考にしてもらえればと思います
前回の内容はこちらからどうぞ
建物の接道状況や設備などを確認しよう
お家に接する道路はしっかり確認しよう！
建物が接している道路と、その道路に接している間口の幅がとても重要です
敷地が接している道路は「公道」？「私道」？
公道とは国や地方自治体が管理している道路の事です
私道とは個人や企業が所有している土地を道路として使用している部分の事です
建物の敷地は「幅が4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接しなくてはならない」という接道義務があります
ここでの道路は公道か私道かは問われません
ですが接している道路が公道か私道かでトラブルの起こりやすさが変わってきます
公道であれば特に問題はありません
私道である場合に考えられる問題点は次の3つです
接する道路が「私道」の場合の問題点
①管理するのは所有者
私道の持ち分が自分であっても自由に使うことができません
例えば、自分の持ち分である私道の部分に門扉などを建てることはできないということです
ですが道路舗装などの工事など、自分の意思とは関係なく発生した場合でも費用負担をしなくてはなりません
②掘削するには所有者の許可が必要
例えば接する私道に都市ガス配管があり、そこから自分の敷地内へガス管の敷設工事がしたい
といったケースの場合
私道を持つ所有者（多数いる場合もあります）へ掘削の許可をとる必要があります
所有者が拒否すれば工事ができないといったトラブルが発生する可能性もあります
③通行できるのが所有者と、所有者の許可がある人や車
私道は勝手に通ることができません
接する私道が自分以外の所有者の持つ土地であった場合
自分や車を通らせてもらうために許可をとらなくてはならない、といったことが発生する可能性もあります
私道でも管理するのは自治体の場合もある
私道によっては所有するのは個人で、管理するのは自治体、といったものもあります
資料を見て私道であった場合はどのような条件の私道であるのかを確認してみてください
接道の間口は2メートル以上ありますか？
建物の敷地は「幅が4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接しなくてはならない」という接道義務があります
接道している間口とは、敷地への入り口のことです
ここが2ｍ以上ないと再建築ができませんので注意です
建築基準法の接道についての規定が定まっていないときに建てられたお家では
前面道路が４ｍに満たない、間口が2ｍに満たないというお家がけっこうあります
インフラ（設備）は整っていますか？
水道や電気などの設備の状況を確認します
水道（上水道）
公営か私営か？
水道は公営水道であれば問題無しです
私営水道というものもあります
公で敷設されている水道管が無い場合、近隣の数～数十件で井戸水などの管理をしている水道のことです
私営水道の場合は利用負担金が発生する場合があります
将来、前面道路に公設水道の本管が敷設されるとなった場合、宅内に水道管を敷設するときにその費用を負担することになります
水道管の口径をチェック
引き込まれている口径でふだん使えるお水の使い勝手が変わってきます
口径が大きいほど一度に使えるお水の量が多くなります
現在の一般的な家庭用の口径は20ｍｍが主流ですが、築古のお家の場合は13ｍｍの場合が多いです
家族の人数が多い場合、13ｍｍだと不便さを感じることが多いようです
キッチンでお水を使っているとシャワーが出づらいといった感じです
そういった不便さを解消するために口径変更工事となった場合、費用負担が発生します
汚水・雑排水
汚水・雑排水の欄が本下水（公共下水）であれば特に問題はありません
汚水処理施設が整備されていない土地であると浄化槽を使用することになります
浄化槽は定期的な点検や清掃が必要になります
将来、浄化槽を撤去するとなった場合、費用負担が発生します
ガス
ガスは都市ガスであれば特に問題はありません
敷地内に都市ガスの引込みが無い場合はプロパンガスを使用することになります
前面道路に都市ガスの配管がある場合は敷地内に引き込むことも可能ですがその際には引き込む費用が発生します
プロパンガスの料金は業者ごとに自由に設定できるため、料金がかなり違います
業者選びがとても重要になってきます
プロパンガスについてはこちらの記事も参考になさってください
土地や建物の制限
土地や建物は様々な法律で制限されています
・歴史的な文化財をを守っていこう、という土地柄であればその保存の法律であったり
・飛行機が飛び交うような街であれば建物高さの制限がされる法律であったり
その土地によって適用される法律がありその制限が書かれています
また比較的多いのが土地区画整理事業や都市計画道路についての制限です
この制限にひっかかる土地であると、いつその事業が始まるのかが不透明なことが大半ではないかと思います
そのため建て替えをしたいとか売りに出したい、といった場合にタイミングが難しくなる可能性があります
逆に事業決定したことで土地の価値が上がるということもあります
備考欄
こちらの欄にも今後の手続きに関して重要なことが記載されています
私が取り寄せたいくつかの資料では
- 当社指定の司法書士を利用
- 瑕疵担保免責
- 未登記部分あり
といったことが記載されていました
一例としてこの特記事項についてざっくり解説します
「当社指定の司法書士を利用」
「当社指定の司法書士を利用」については、司法書士への報酬が高くつく可能性があります
本来、登記をする際にお願いする司法書士は自分で決めることができます
登記費用はどこの司法書士へ頼んでも同じなのですが、金額が変わってくるのが司法書士へ支払う報酬の部分なのです
ですので自分で見積もりを取って比較をして納得のいく金額を提示していただける司法書士へお願いするのが本来の流れです
ここを指定にしているということは、募集をしている不動産会社が司法書士を紹介するということでマージンを得ている可能性があると考えられます
司法書士さんについてはこちらの記事でもご紹介しています
「瑕疵担保免責」
「瑕疵担保免責」については、残念ながら中古住宅では多いケースです
瑕疵担保責任というのはお家の引き渡し後に
・知らされていなかった雨漏りがあった
・配管が壊れていた
などお家の不具合が見つかった場合、本来であれば欠陥品を売った売主さんの負担で直してもらえるということです
その負担を負いませんよ、というのが「瑕疵担保免責」
古い建物であるため建物の不備は当たり前にあるでしょう、ですからその責任は負いませんよ、という意味なのです
そのため万が一雨漏りがあった場合は買主の負担で直すことになります
「未登記部分あり」
「未登記部分あり」については、増築した部分が登記されておらず、固定資産などの正当な評価がされていない状態です
未登記部分があるお家を購入する、となった場合は契約前までに売主に登記を済ませてもらう必要があります
備考欄にかかれていることは買主側には不利な条件であるケースがほどんどです
気をつけたいですね
まとめ
道路に関する制限は、検討する敷地の形状など、ご紹介した内容以上にたくさんの制限があります
気になる点があれば業者さんへしっかり説明をしてもらうことをおすすめします
お家を直接見に行く前に、資料に書かれている内容とその裏に隠れている情報をしっかり予習して行きましょう！
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