お家の資料を取り寄せてみよう！資料の読み方「土地・建物」編　①

今回は取り寄せた資料のうちの「土地」と「建物」についての読み方・調べ方をご紹介していきます

画像をお借りしました

土地については「建ぺい率」とか「容積率」とか

聞きなれない言葉がでてきたりしてわけわからなくなってたりしませんか？

意味不明の言葉がでてくると拒絶反応。。。起こしますよね

だけどこれは必ず書いてある重要な項目で、これがわかるだけで

お家の建つ場所とか建物のボリュームとかが分かるようになってきます

わかると楽しくなりますよ♪

前回に引き続き

こんなことをお教えします

前回の『所在地』についての調べ方はこちらから

ちょっとボリューム多めなので2回に分けてまとめています

このような方に参考にしていただけると嬉しいです

資料を読み取ろう！『土地・建物』編　①

建物（お家）の構造

まずはお家の構造を確認します

柱や梁など、お家の基盤になる重要な部分を木材で作っていたら木造

基盤の部分が鉄であれば鉄骨造です

鉄骨造については使用している鉄骨の厚みで「軽量鉄骨」「重量鉄骨」とに分けられます

ちなみに鉄筋とコンクリートを使っていれば鉄筋コンクリート造です

築古のお家だと、ちまたに出回っている物件はほぼ木造です

たまに軽量鉄骨造のお家も見かけます

今回は木造と軽量鉄骨造の特徴の比較をまとめました

一覧にするとこんなカンジ

	木造	軽量鉄骨造
建築時にかかっているコスト	低め	高め
地震時の揺れ方	軽量鉄骨より 揺れを感じる	揺れを感じる
生活音	聞こえる	木造より響きやすい
気密性	ほぼ無し	木造より良好
シロアリ害虫対策	必要	必要
火災保険料	高め	木造より抑えられる

構造だけの特徴の比較表です

実際にはそのお家の建てられ方やリフォームのされ方でかなり違いがあります

耐震性や気密性を高めてリフォームされている木造のお家などもあったりしますので

資料の下の方にある備考欄や特記事項なども確認してみてください

お家を買った後に大掛かりなリフォームを考えている方なら、木造の方が間取りの変更などがしやすいです

鉄骨造のお家の場合、骨組みが鉄骨だからシロアリは出ないんじゃ？と思われがちなのですが、多くの軽量鉄骨造のお家は壁などの部分は木で作られています

断熱材の施工具合が甘かったりするとそこにシロアリが発生することもあります

住宅ローンを使う方は必ず火災保険に加入することになるのですが、この火災保険の保険料が建物の構造により変わってきます

木造建築物は他の構造より支払う保険料が高めです

土地と建物の面積

土地・建物の面積と、建ぺい率・容積率を確認します

建ぺい率・容積率を確認しよう

建ぺい率というのは

その土地にどのくらいの大きさの建物が建てられるかを割合で示しているものです

例えば建ぺい率100％という土地があれば、そこには敷地いっぱいに建物を建てることができます

土地を余すことなく建物に使うことができるということです

でも逆を言えば敷地いっぱいに建物が立ち並んでいてもいい土地ということで

お隣さんとの距離が全く無い、ということにもなります

容積率というのは

その土地に対する、建物全体のフロア面積を足した割合の事です

たとえば100㎡の土地で容積率100％だとすると、平屋（1階建て）なら敷地いっぱいに建物を建ててもいいのです

（この場合は建ぺい率も100％でないとダメですが…）

2階建てなら1階部分が50㎡+2階部分が50㎡とか

1階部分が70㎡+2階部分が30㎡とか

合わせて100㎡までの建物が建てられる土地ということです

この建ぺい率・容積率は、人が住む用途の地域では制限が厳しくなります

近隣との空間を保つためであったり、日当たりなどの環境が悪くならないための制限です

増築しているお家ではないですか？

中古住宅で注意しなければならないのは増築している場合です

増築しているために建ぺい率・容積率がこの制限の面積よりがオーバーしていないか確認します

例えば『100㎡の土地で、建ぺい率50%・容積率80%』の場合

• 1階部分の面積が、100㎡×50%=50㎡
• 建物全体のフロア面積が、100㎡×80%=80㎡

この面積をオーバーしている場合、違法建築物となっている可能性が高いです

例えばこの増築によってご近所とのトラブルなどになっている場合は改善を求められたり

改善にかかった費用を負担しなければならなくなるケースも考えられます

また、住宅ローンの審査が通らない事があります

面積オーバーしているようであれば事前に確認をしておいた方が良いです

きちんと登記されているかも重要です

（※この例では建ぺい率を1階部分の面積だけとしていますが、建物によっては2階部分が1階部分より張り出している場合は、その張り出した部分の面積もプラスして計算します）

けっこう重要！築年数

1981年（昭和56年）6月1日　

この年月が建物の構造設計の転換期なので覚えておくと良いと思います

税制の優遇もこの年月を基準に変わっています

建物の耐震基準が違います

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認された建物は旧耐震基準で

「震度5クラスの地震で倒壊・崩壊しない」という構造基準で設計されています

1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認された建物は新耐震基準で

「震度5で建築部材が損傷を受けない、震度6～7クラスの地震で倒壊・崩壊しない」という基準で設計されています

旧耐震の基準では、震度6以上の地震の基準が無いということです

気を付けて！そのお家は新耐震基準ではないかも！

ひとつ注意点なのですが、資料に記載されているのは建物が建った（完成した）年月です

戸建住宅は建築期間が数ヶ月かかります

ですので建築確認がおりたのは記載されている年月のおおよそ数ヶ月前です

建築確認というのは、設計した建物をこの設計書に基づいて建てても良いですか？良いですよ！という証明なので、建物を建てる前の状態のことです

記載されている年月が1981年（昭和56年）6月1日以降であっても、建築確認が降りたのはその数ヶ月前となるため、旧耐震基準で設計されている可能性があるのです

目安として、記載されている年月が1981年（昭和56年）9月〜10月以降の建築であれば新耐震基準で建てられている可能性が高いと考えられます

詳しくはやはり売主や自治体に確認しないと分からない、ということになるのですが

古い建物だと建築確認証明書も保存されていないということがあったりして建築確認がおりた年月が分からない場合があります

この辺りのリスクを考慮する必要があると思います

売りに出ているお家によっては、旧耐震の建物であっても耐震補強工事をしてあったりとか

たとえ新耐震の建物でも状態が悪いお家もあったりもするので個別に確認することをおすすめします

築古のお家の優遇措置

築古のお家を買うのに、条件付ではありますが税金などの優遇措置がいくつかあります

登録免許税

土地建物の売買の際の所有権移転登記や

住宅ローンで借入する時の抵当権設定登記という登録免許税です

（※優遇される期間が決まっています。この期間内の優遇です。）

基本的に戸建て住宅（非耐火住宅）の場合、築20年以上経ってしまっている建物は税制優遇されません

ただし、新耐震基準の建物であれば

といった事をするとこの登録免許税を優遇してもらうことができます

住宅ローン控除

先程の条件の

このいずれかを満たして、条件に沿った申請をすることで控除対象となります

ただし、証明を得るためには工事費用や検査費用が掛かります

そして工事や検査を受けても基準に満たないと判断されれば優遇を受けることはできません

建物の状態で判断が必要です

不動産取得税

お家の購入後に一度だけかかる不動産取得税、これも軽減措置があります

こちらの場合は1982年（昭和57年）1月1日以降の建物が新耐震とみなされて軽減されます

火災保険料

火災保険料にも割引があります

火災保険には築年数割引というものがあって

1981年（昭和56年）6月1日以降（新耐震基準）の建物であれば保険料が10%引きになります

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